투자적합성 판단과 강남 교대역 상업용 부동산 적정가치 평가

강남 교대역 인근의 상업용 건물 투자를 고려할 때, 투자적합성 판단과 적정가치 판단은 어떻게 이루어질까요? 이번 포스팅에서는 매각 금액 100억 원, 현재 공실률 100%인 대상 자산을 예로 들어, 단계별 과정을 살펴보겠습니다.(2023년 4분기 기준)

• 위치: 강남 교대역 인근
• 매각금액 100억원/ 공실률 100%

 

1. 예상 임대수익 추정

예상 임대수익을 추정하기 위해 가장 먼저 해야 할 일은 주변 공실률과 경쟁 건물들의 임대 현황을 파악하는 것입니다. 이 두 가지 정보를 통해 건물의 미래 수익성을 정확하게 예측할 수 있습니다.

공실률 분석: 강남 교대역 주변 상업용 건물 현황

공실률은 권역 내 경쟁 빌딩들의 공실률을 조사하는 것을 의미합니다. 이를 통해 검토 대상 물건의 캐시 플로우(Cash Flow) 작성 시 고려해야 할 시장 공실률을 판단할 수 있습니다. 또한, 자산가치 향상을 위해 필요한 시장 변화에 대응하는 전략을 미리 준비하는 데 중요한 자료로 사용됩니다.

한국부동산원 부동산통계정보시스템 (R-ONE)

강남 교대역 인근에 위치한 상업용 건물의 2023년 4분기 기준 시장 공실률은 4.3%입니다. 이는 한국부동산원 부동산통계정보시스템을 통해 확인할 수 있으며, 권역 내 경쟁 건물의 공실 상황에 대한 이해는 투자 판단에 필수적입니다.

 

임대현황 조사: 경쟁 건물들의 임대료 및 관리비 비교

임대현황을 파악하기 위해서는 경쟁 건물의 임대료, 관리비, 전용률 등을 비교해야 합니다. 이를 통해 대상 건물의 임대료가 적정한 수준인지, 경쟁력이 있는지를 판단할 수 있습니다. 권역 내 임대료 수준을 비교하는 핵심 요소는 NOC(Net Occupancy Cost, 순 점유 비용)입니다. 이는 임차인이 지불해야 할 총 비용을 나타내는 지표로, 자산의 가치를 평가하는 데 중요한 요소입니다.

NOC 계산 방법

평당임대료와 평당관리비 이외에 평당보증금의 조달비용에 대한 부분도 비용으로 산입하여 계산할 경우에 NOC = (평당 보증금 * 금리 / 12 + 평당 임대료 + 평당 관리비) / 전용률 이렇게 계산할수 있습니다.

네이버 부동산이나 대상 건물 주변의 부동산 중개업체 탐문을 통해 경쟁 건물의 임대 현황을 조사할 수 있습니다. 조사 결과, 대상 자산 주변 경쟁 빌딩들의 기준층 평균 NOC 값은 144,433원으로 나타났습니다.

2. 층별 임대료 및 관리비 분석

• 기준층 (NOC: 144,433원): 관리비 2만 원 가정 시, 전용률을 고려한 임대료는 70,726원이며 보증금은 848,712원 (임대료 * 12개월)입니다.
• 1층 (NOC: 280,327원): 관리비 2만 원 가정 시, 전용률을 고려한 임대료는 156,088원이며 보증금은 1,873,060원 (임대료 * 12개월)입니다.

• 지하 1층 (NOC: 101,565원): 관리비 2만 원 가정 시, 전용률을 고려한 임대료는 43,798원이며 보증금은 525,579원 (임대료 * 12개월)입니다.

이와 같은 분석을 통해 층별 임대료와 관리비를 설정하게 되며, 이를 바탕으로 대상 자산의 예상 임대 수익을 산정할 수 있습니다.

3. 예상 임대 수익

주변 임대 현황을 반영하여 산출한 대상 자산의 보증금은 565,539,182원, 월 임대료는 47,128,265원, 월 관리비는 13,000,000원입니다. 따라서 대상 자산의 월 예상 임대 수익은 60,128,265원이 됩니다.

이번 포스팅에서는 강남 교대역 인근 상업용 건물의 예상 임대 수익을 추정해 보았습니다. 다음에는 예상 임대 수익과 운영 비용을 바탕으로 NOI(순영업소득)을 계산해 보겠습니다.

이처럼 상업용 부동산 투자에서 공실률, 임대 현황 분석, NOC 계산 등 단계별로 철저하게 분석하여 투자적합성을 판단하는 과정이 중요하다고 생각합니다. 이러한 과정을 통해 목표로 하는 수익률을 달성하고, 안정적인 임대 수익을 확보할 수 있을 것입니다.